Direito Civil e Processual Civil. Recurso Especial. Promessa de Compra e Venda de Imóvel — STJ
- Tribunal
- STJ
- Processo
- 2025/0215366-0
- Julgamento
- 12/08/2026
- Relator
- DANIELA TEIXEIRA
Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES EM INCORPORAÇÃO COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONFLITO ENTRE O CDC E O ARTIGO 67-A DA LEI N. 4.591/64 (INCLUÍDO PELA LEI N. 13.786/18). PREVALÊNCIA DO CDC. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. ÓBICES DAS SÚMULAS N. 7 E 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto por promitente vendedora, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF/1988, contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, em ação de promessa de compra e venda de bem imóvel com pedidos de rescisão contratual e restituição de valores formulados pela promitente compradora, deu parcial provimento à apelação para fixar o percentual de retenção em 25% do total pago pelo promitente comprador. 2. A recorrente sustenta a violação aos arts. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/64, 413 do Código Civil e 53 do CDC, com defesa de cláusula penal de 50% em razão de patrimônio de afetação e impossibilidade de redução fora das hipóteses do art. 413 do CC e indica divergência jurisprudencial. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se é possível restabelecer o percentual de 50% de retenção previsto no art. 67-A da Lei nº 4.591/64, em incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação com resolução por culpa do comprador, afastando a redução do percentual de retenção dos valores pagos para 25%, fixado com base nas normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor e no art. 413 do Código Civil. III. Razões de decidir 4. Quanto à alegada violação aos art. 67-A, da Lei nº 4.594-64 e 53 do CDC, esta Corte já se consolidou no sentido de que se deve buscar a compatibilização dos diplomas normativos, de modo que, havendo conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei n. 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 5. A redução da cláusula penal com fundamento no art. 413 do Código Civil, por excessividade, é aferida à luz das particularidades do caso concreto, de natureza fático-probatória, o que atrai o óbice da Súmula n. 7/STJ. 6. O acórdão recorrido harmoniza-se com a orientação consolidada do STJ quanto à retenção de até 25% dos valores pagos, à prevalência do CDC, o que atrai a incidência da Súmula n. 83/STJ. 7. Fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial quando a tese sustentada já foi afastada no exame do recurso especial pela alínea "a" do permissivo constitucional. IV. Dispositivo 8. Recurso especial não conhecido.