Direito Civil e Processual Civil. Embargos de Declaração. Promessa de Compra e Venda — TJRS
- Tribunal
- TJRS
- Processo
- 5000955-98.2025.8.21.0101
- Julgamento
- 24/09/2026
Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. EMBARGOS REJEITADOS. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de embargos de declaração opostos pela promitente vendedora em face de acórdão que não conheceu do seu recurso de apelação por deserção e deu parcial provimento ao recurso da compradora, declarando a rescisão contratual por culpa exclusiva da requerida, determinando a restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, e condenando a ré ao pagamento de cláusula penal invertida no percentual de 20% sobre o total dos valores pagos. A embargante aponta três omissões: (i) ausência de enfrentamento da publicidade registral da Área de Preservação Permanente como excludente do dever de informação; (ii) ausência de exame da responsabilidade pela restituição de verba destinada a empresa comercializadora; e (iii) ausência de fundamentação acerca do fundamento jurídico que autoriza a inversão da cláusula penal, da necessidade de demonstração de prejuízos e dos critérios para fixação do percentual de 20%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar se o acórdão omitiu pronunciamento sobre a publicidade registral da APP e sua relevância para o dever de informação; (ii) verificar se o acórdão omitiu pronunciamento acerca da atribuição à incorporadora da obrigação de restituir verba destinada à empresa comercializadora; e (iii) verificar se o acórdão omitiu o fundamento jurídico da inversão da cláusula penal, a análise sobre demonstração de prejuízos e os critérios de fixação do percentual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há omissão quanto à publicidade registral. O acórdão enfrentou expressamente o argumento, concluindo que a publicidade registral produz efeitos de oponibilidade perante terceiros, mas não exime o fornecedor do dever de informação qualificada e direta na relação de consumo, nos termos do artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 422 do Código Civil. A preexistência da restrição ambiental em relação à data da contratação foi considerada circunstância que agrava a conduta da vendedora, que tinha pleno conhecimento do gravame e o omitiu do adquirente. 4. Não há omissão quanto à comissão de corretagem. O acórdão fundamentou a responsabilidade da incorporadora pela restituição integral com base no princípio da reparação integral (artigos 389 e 944 do Código Civil) e na ambiguidade contratual quanto à natureza do valor pago (artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor), concluindo que o inadimplemento da vendedora a torna responsável pelos prejuízos suportados pelo consumidor, ainda que parte dos valores tenha sido repassada a terceiros na cadeia de comercialização. 5. Não há omissão quanto à inversão da cláusula penal. O acórdão identificou expressamente o fundamento jurídico na tese fixada no Tema 971 do STJ e nos princípios da isonomia e da boa-fé objetiva. A demonstração de prejuízo específico é dispensável dado o caráter convencional pré-fixado da cláusula penal. O percentual de 20% foi fixado com base no poder-dever de redução equitativa previsto no artigo 413 do Código Civil, consideradas as particularidades do caso concreto. 6. Os embargos de declaração, quando utilizados para fins de prequestionamento, não têm caráter protelatório, razão pela qual se rejeita o pedido de aplicação de multa formulado pela embargada. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Embargos de declaração desacolhidos. Tese. A ausência de reprodução expressa de limitação administrativa registrada na matrícula imobiliária no instrumento contratual, quando essa limitação seja relevante para a fruição do bem adquirido, configura violação ao dever de informação qualificada do fornecedor, nos termos do artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, não sendo a publicidade registral suficiente, por si só, para suprir essa obrigação na relação de consumo. ....................................................... Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 6º, inc. III; art. 47. CC, art. 389; art. 408; art. 413; art. 422; art. 944. CPC, art. 1.022; art. 1.025; art. 1.026, § 2º.(Apelação Cível, Nº 50009559820258210101, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Fabiana Zilles, Julgado em: 24-09-2026)