Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível. Rescisão Contratual — TJRS
- Tribunal
- TJRS
- Processo
- 5005030-07.2024.8.21.0073
- Julgamento
- 27/08/2026
Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO EXPRESSIVO E CONFESSO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PERÍCIA. DESNECESSIDADE. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM TAXA DE OCUPAÇÃO. NATUREZAS JURÍDICAS DISTINTAS. LEGALIDADE. MARCO INICIAL DA TAXA DE OCUPAÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA. PREQUESTIONAMENTO GENÉRICO. INVIABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta pelos promitentes compradores contra sentença que declarou a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento expressivo e confesso, deferiu a reintegração de posse em favor dos promitentes vendedores e impôs as penalidades contratuais livremente pactuadas, incluindo cláusula penal compensatória de 20% e taxa de ocupação de 0,5% ao mês desde a imissão na posse. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em definir: (a) se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial destinada a apurar o valor de mercado do imóvel e eventuais benfeitorias; (b) se o inadimplemento verificado se enquadra na teoria do adimplemento substancial, impedindo a resolução contratual; (c) se é legítima a cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação; (d) se o marco inicial da taxa de ocupação pode ser alterado para a data da resolução do contrato; e (e) se o prequestionamento genérico de dispositivos legais comporta acolhimento. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há cerceamento de defesa. O juiz é o destinatário da prova e, nos termos do art. 370 do CPC, cabe-lhe indeferir as diligências inúteis ou protelatórias. A perícia de avaliação do imóvel é prescindível porque a sentença fixou, em questão de direito, que a restituição observa as parcelas efetivamente pagas e corrigidas, não o valor de mercado do bem, de modo que a prova não alteraria o resultado. A perícia de benfeitorias é igualmente desnecessária por dupla razão autônoma: os apelantes não descreveram nem apresentaram início de prova documental de qualquer melhoria realizada no imóvel, incumbindo-lhes o ônus probatório nos termos do art. 373, inciso II, do CPC; e a Cláusula Quinta, alínea "a", do contrato afasta expressamente o direito de retençãoea indenização por benfeitorias na hipótese de resolução por culpa dos compradores, de modo que, mesmo que a prova fosse produzida, a pretensão indenizatória esbarraria na vedação contratual. 4. A teoria do adimplemento substancial é inaplicável. Sob o critério quantitativo, o débito histórico de R$ 141.840,00, atualizado até agosto de 2025, alcançou aproximadamente R$ 299.910,43 (quase um terço do valor total contratado de R$ 792.300,00), o que afasta a caracterização do inadimplemento como parcela ínfima ou irrelevante. Sob o critério qualitativo, a teoria exige boa-fé objetiva do devedor ao longo de toda a relação obrigacional. No caso, os apelantes foram notificados extrajudicialmente, descumpriram a notificação, firmaram aditivo contratual para facilitar o pagamento e o descumpriram também, comprometeram-se formalmente em contestação a depositar judicialmente R$ 149.955,21 até 19/09/2025 e jamais efetuaram qualquer depósito, e permaneceram na posse do imóvel sem arcar com o IPTU, auferindo renda com locações por temporada e curta duração. Esse comportamento é incompatível com a boa-fé objetiva que constitui pressuposto subjetivo do instituto. 5. A cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação é legítima, pois as rubricas possuem naturezas jurídicas e fatos geradores distintos. A cláusula penal tem natureza punitiva e prefixatória de perdas e danos, sancionando o descumprimento culposo do contrato e indenizando previamente os vendedores pelos custos do desfazimento do negócio. A taxa de ocupação tem natureza indenizatória e visa remunerar a fruição gratuita do imóvel pelos ocupantes que não arcaram com o preço integral, impedindo o enriquecimento sem causa, situação agravada no caso pelo uso do bem para locações lucrativas a terceiros. Não há pagamento em duplicidade: as parcelas pagas pelos apelantes serão restituídas integralmente; o que remanesce é a cobrança pelo uso do bem, que é contraprestação distinta e autônoma. 6. O marco inicial da taxa de ocupação, fixado desde a imissão na posse, decorre da aplicação literal da Cláusula Quinta, §1º, do contrato, que expressamente prevêocálculo "a partir da respectiva imissão na posse do imóvel". Trata-se de cláusula livremente pactuada no exercício da autonomia privada (art. 421 do CC), que a sentença corretamente aplicou. A contraprestação pela fruição do bem independe da qualificação da posse como justa ou injusta, pois não é sanção por esbulho, mas remuneração pelo uso. 7. O prequestionamento genérico de "todos os dispositivos legais invocados e considerados contrariados pela sentença" é inviável, por ausência de indicação precisa da norma e da tese jurídica pertinente. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese. 1) Não há cerceamento de defesa no indeferimento de perícia de avaliação de imóvel quando, em questão de direito, o critério de restituição adotado na sentençaéa devolução das parcelas efetivamente pagas e corrigidas, tornando o resultado da prova irrelevante para o desfecho da causa; 2) A perícia de benfeitorias não pode ser deferida quando o requerente não descreve as melhorias realizadas nem apresenta início de prova documental, incumbindo-lhe o ônus probatório; e quando a cláusula contratual expressamente afasta o direito de retenção e de indenização por benfeitorias na hipótese de resolução por culpa dos compradores; 3) A teoria do adimplemento substancial é inaplicável quando o inadimplemento alcança percentual expressivo do valor total do contrato e o devedor não demonstra boa-fé objetiva ao longo da relação obrigacional, caracterizada pela reiteração de promessas de adimplemento não cumpridas, descumprimento de aditivo contratual, ausência de depósitos judiciais prometidos na contestação e uso lucrativo do bem objeto da promessa de compra e venda sem a devida contraprestação; 4) A cláusula penal compensatória e a taxa de ocupação, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel resolvidos por culpa do adquirente, possuem naturezas jurídicas e fatos geradores distintos, sendo legítima a sua cumulação: a primeira sanciona o inadimplemento e prefixia os danos decorrentes do desfazimento do negócio; a segunda remunera a fruição gratuita do imóvel e impede o enriquecimento sem causa do ocupante; 5) O marco inicial da taxa de ocupação fixado em cláusula contratual expressa, desde a imissão na posse do adquirente, deve ser respeitado como expressão da autonomia privada das partes (art. 421 do CC), independentemente da qualificação da posse como justa ou injusta no período anterior à resolução. ............................................................. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 422; art. 474; art. 475; art. 884. CPC, art. 85, §§ 2º e 11; art. 373, inc. II; art. 464, §1º, inc. II. Jurisprudência relevante citada: STJ, Recurso Especial nº 1.581.505/SC, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. em 18/08/2016; EDcl no AgInt no AREsp n. 2.882.661/TO; Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. em 01/06/2026. TJRS, Apelação Cível Nº 70076557784, Décima Nona Câmara Cível, Rel. Mylene Maria Michel, j. em 08/11/2018; Apelação Cível Nº 50000910420168210157, Vigésima Câmara Cível, Rel. Walda Maria Melo Pierro, j. em 26/03/2026; Apelação Cível Nº 50067954720238210073, Décima Nona Câmara Cível, Rel. Fabiana Zilles, j. em 26/03/2026; Apelação Cível Nº 50003128920178210144, Vigésima Câmara Cível, Rel. Walda Maria Melo Pierro, j. em 24/07/2024.(Apelação Cível, Nº 50050300720248210073, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Fabiana Zilles, Julgado em: 27-08-2026)