Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível. Locação Comercial — TJRS
- Tribunal
- TJRS
- Processo
- 5206493-90.2022.8.21.0001
- Julgamento
- 10/07/2026
Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. AUSENTE CERCEAMENTO DE DEFESA. CESSÃO DE LOCAÇÃO SEM ANUÊNCIA PRÉVIA E ESCRITA DO LOCADOR. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de despejo cumulada com cobrança, declarando rescindido o contrato de locação e condenando a parte ré ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos durante o período de vigência contratual, com correção monetária pelo IGP-M, juros de mora de 1% ao mês e multa contratual, além de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o indeferimento da oitiva de testemunha do apelante configura cerceamento de defesa apto a anular a sentença; e (ii) saber se a venda do ponto comercial a terceiro, com comunicação verbal à imobiliária administradora, é suficiente para exonerar o locatário das obrigações contratuais referentes aos aluguéis e encargos vencidos durante o período de vigência do contrato de locação. III. RAZÕES DE DECIDIR3. A preliminar de cerceamento de defesa é rejeitada. O boletim de ocorrência que narra a suposta coação da testemunha foi registrado pelo próprio apelante, e não pela suposta vítima da ameaça, o que retira sua força probatória. Além disso, a questão central da lide é documental e jurídica, pois a cessão da locação exige consentimento prévio e escrito do locador nos termos do art. 13 da Lei nº 8.245/1991, requisito que não pode ser suprido por prova oral; ainda que a testemunha confirmasse a ciência verbal da imobiliária, essa confirmação seria juridicamente insuficiente para alterar o resultado do julgamento, afastando o prejuízo concreto e, por consequência, a nulidade pretendida.4. O contrato de locação permaneceu formalmente vigente em nome do apelante durante todo o período cobrado. O art. 13 da Lei nº 8.245/1991 exige consentimento prévio e escrito do locador para a cessão da locação, e a Cláusula Quarta do contrato reforça essa exigência; a comunicação verbal à imobiliária administradora, ainda que comprovada, é juridicamente insuficiente para operar a cessão. O próprio contrato de compra e venda celebrado entre o apelante e o terceiro reconhece que a mera assinatura do instrumento não transferia o contrato de locação, sendo necessário ato formal específico que nunca ocorreu por ausência de anuência escrita do locador, consoante entendimento do TJRS.5. A novação subjetiva passiva reclama consentimento expresso do credor, nos termos dos arts. 360, inc. II, e 361 do CC; o simples recebimento de pagamentos realizados por terceiro ocupante não configura ânimo de novar nem implica substituição do devedor. A aplicação da supressio pressupõe expectativa legítima e razoável, o que não ocorre quando a lei prevê expressamente o requisito formal para a produção do efeito jurídico pretendido; a Cláusula Décima Primeira do contrato dispõe expressamente que a tolerância do locador não implica renúncia a direitos, em conformidade com os arts. 421 e 422 do CC. O locador não praticou nenhum ato positivo e inequívoco que pudesse ser interpretado como aceitação da substituição do locatário, consoante entendimento do TJRS.6. O mandato conferido à imobiliária administradora destinava-se à gestão ordinária da locação existente e não conferia poderes para alterar a estrutura subjetiva do contrato, substituindo o locatário originário por terceiro sem o consentimento formal do locador. A emissão de boletos ao terceiro ocupante constitui ato operacional de arrecadaçãoenão equivale a declaração de substituição do locatário. A teoria da aparência pressupõe ato positivo, explícito e inequívoco do credor, não demonstrado no caso.7. O inadimplemento está documentalmente comprovado por planilhas detalhadas que discriminam, mêsamês, os valores de aluguel, IPTU, água, multas e juros, bem como os pagamentos realizados e os saldos em aberto. O apelante não juntou qualquer comprovante de quitação das parcelas cobradas, mantendo suas teses defensivas no plano exclusivamente alegatório; nos termos do art. 373, inc. II, do CPC, incumbia ao réu a prova de fato extintivo do direito do autor. O dever de pagar o aluguel subsiste enquanto o contrato estiver vigente, conforme o art. 23, inc. I, da Lei nº 8.245/1991, e o período de cobrança corresponde à efetiva vigência contratual. IV. DISPOSITIVO 8. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. Recurso desprovido. Sentença de procedência mantida. Honorários advocatícios majorados para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, respeitado o teto legal de 20%, com suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais em razão da gratuidade da justiça deferida ao apelante. ___________Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, inc. LV; CPC, arts. 370, 373, incs. I e II, 85, §§ 2º e 11, 489, inc. IV, 1.025 e 1.026, § 2º; CC, arts. 360, inc. II, 361, 421 e 422; Lei nº 8.245/1991, arts. 13 e 23, inc. I.Jurisprudência relevante citada: TJRS, Apelação Cível nº 50876746820208210001, Rel. Des. Ergio Roque Menine, 16ª Câmara Cível, j. 17.04.2026; TJRS, Apelação Cível nº 51274783820238210001, Rel. Des. Roberto José Ludwig, 15ª Câmara Cível, j. 05.09.2025.(Apelação Cível, Nº 52064939020228210001, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Clovis Moacyr Mattana Ramos, Julgado em: 10-07-2026)