Direito Civil e do Consumidor. Apelação Cível — TJRS
- Tribunal
- TJRS
- Processo
- 5260778-28.2025.8.21.0001
- Julgamento
- 09/10/2026
Ementa
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO E INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALIENAÇÃO DIRETA DO IMÓVEL PELA PROPRIETÁRIA. INDENIZAÇÃO EQUIVALENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PACTUAÇÃO INEQUÍVOCA DE EXCLUSIVIDADE OU DE CLÁUSULA PENAL ESPECÍFICA. MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO. CONTINUIDADE DA PRESTAÇÃO REMUNERADA DOS SERVIÇOS APÓS A ALIENAÇÃO. FATO GERADOR DA PENALIDADE NÃO COMPROVADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por imobiliária contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de indenização de R$ 30.000,00, correspondente a 6% do valor de imóvel alienado diretamente pela proprietária, sem a participação da autora, e de pagamento de multa contratual de R$ 5.400,00, equivalente a três aluguéis, em razão da alegada rescisão antecipada do contrato de administração imobiliária. A apelante sustenta que a venda do imóvel violou seu direito contratual à intermediação e ocasionou o encerramento antecipado dos serviços de administração. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que prevê a intermediação da venda do imóvel pela administradora, mediante honorários de 6% do valor do negócio, assegura o direito à indenização equivalente à comissão de corretagem quando a proprietária realiza a alienação diretamente, sem a participação da imobiliária e sem pactuação inequívoca de exclusividade; e (ii) determinar se a alienação do imóvel durante a vigência do contrato de administração configura rescisão antecipada apta a ensejar a multa contratual equivalente a três aluguéis, diante da existência de documentos que demonstram a continuidade remunerada dos serviços após a transferência da propriedade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O art. 726 do Código Civil assegura ao corretor o direito à remuneração integral quando a corretagem é contratada por escrito com exclusividade, ainda que o proprietário conclua diretamente o negócio, ressalvada a comprovação de inércia ou ociosidade do profissional. A caracterização da exclusividade, embora dispense o emprego literal dessa expressão, exige estipulação contratual suficientemente clara. 4. A interpretação sistemática do contrato não evidencia a pactuação inequívoca de exclusividade para a venda do imóvel, pois a cláusula décima quarta estabelece expressamente a exclusividade da imobiliária para a comercialização e oferta do bem destinado à locação, enquanto a cláusula décima quinta, relativa à alienação, não contém disposição equivalente. 5. A natureza consumerista da relação contratual exige que eventual restrição ao direito da proprietária de negociar diretamente seu imóvel decorra de estipulação suficientemente clara, acompanhada de informação adequada sobre suas consequências econômicas. 6. A previsão contratual de honorários pela intermediação da venda não equivale, por si só, à estipulação de cláusula penal para a hipótese de alienação direta. A ausência de contratação inequívoca de exclusividade, de obrigação indenizatória específica e de demonstração de atividade de intermediação que tenha contribuído para a concretização do negócio afasta a exigibilidade da indenização correspondente a 6% do valor da alienação. 7. A incidência da multa prevista para a rescisão antecipada do contrato de administração pressupõe a comprovação do encerramento dos serviços nas condições estabelecidas na cláusula décima segunda, § 1º, não bastando a mera transferência da propriedade do imóvel. 8. Os demonstrativos emitidos pela própria imobiliária, que identificam a adquirente como nova proprietária e registram o recebimento de aluguéis, a cobrança de taxas de administração e os repasses posteriores à alienação, constituem elementos objetivos que evidenciam a continuidade remunerada da prestação dos serviços. 9. A existência de documentação que demonstra a continuidade da administração pela mesma imobiliária após a alienação, em contraposição à alegação de encerramento dos serviços em julho de 2025, impede o reconhecimento da rescisão antecipada sem prova suficiente do fato gerador da penalidade contratual. IV. DISPOSITIVO 10. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 726.(Apelação Cível, Nº 52607782820258210001, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em: 09-10-2026)