Direito Civil. Apelações Cíveis. Promessa de Compra e Venda. Atraso na Entrega de Imóvel — TJRS
- Tribunal
- TJRS
- Processo
- 5030239-34.2024.8.21.0022
- Julgamento
- 14/08/2025
Ementa
DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. LUCROS CESSANTES. DANOS MORAIS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME:1. APELAÇÕES CÍVEIS INTERPOSTAS POR AMBAS AS PARTES CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS PELO AUTOR NA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CONDENANDO A RÉ AO PAGAMENTO DE CLÁUSULA PENAL EQUIVALENTE A 1% DO VALOR PAGO PARA CADA MÊS DE ATRASO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NO VALOR DE R$ 4.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. NO RECURSO DO AUTOR, HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) A ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA ENTREGA DO IMÓVEL E (II) O DIREITO AOS LUCROS CESSANTES PELO PERÍODO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.2. NO RECURSO DA RÉ, HÁ TRÊS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) A VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA E A OCORRÊNCIA DE FORTUITO EXTERNO; (II) A INOCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS OU, SUBSIDIARIAMENTE, A REDUÇÃO DO VALOR FIXADO; E (III) A BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA ENTREGA DO IMÓVEL É VÁLIDA E EFICAZ, POIS FOI EXPRESSAMENTE PACTUADA ENTRE AS PARTES, REDIGIDA DE FORMA CLARA E DE FÁCIL COMPREENSÃO, REFLETINDO PRÁTICA COMUM NO MERCADO IMOBILIÁRIO PARA RESGUARDAR O EMPREENDEDOR DE EVENTUAIS IMPREVISTOS NO CRONOGRAMA DA OBRA.2. O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, CONSIDERANDO A CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA, JUSTIFICA A APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA PREVISTA NO CONTRATO, CONFORME DETERMINADO NA SENTENÇA.3. A CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA NÃO É CUMULÁVEL COM A INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, CONFORME TEMA 970 DO STJ, MAS ISSO NÃO IMPLICA NA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO POR LUCROS CESSANTES, CABENDO AO ADQUIRENTE OPTAR, EM SEDE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, PELA EXECUÇÃO DA MULTA OU DOS LUCROS CESSANTES.4. NO CASO DE DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA DE IMÓVEL, O PREJUÍZO DO ADQUIRENTE É PRESUMIDO, CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ NO JULGAMENTO DO RESP N. 1729593/SP (TEMA 996), JUSTIFICANDO A FIXAÇÃO DE LUCROS CESSANTES NO PERCENTUAL DE 0,5% DO VALOR DO IMÓVEL POR MÊS DE ATRASO.5. O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL DE APROXIMADAMENTE QUATRO MESES APÓS O PERÍODO DE TOLERÂNCIA NÃO CONFIGURA, POR SI SÓ, DANO MORAL INDENIZÁVEL, CONFORME ENTENDIMENTO DA 19ª CÂMARA CÍVEL DO TJRS, QUE CONSIDERA QUE ATRASOS INFERIORES A UM ANO NÃO GERAM DANO MORAL, SENDO CONSIDERADOS MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL.6. OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVEM SER FIXADOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO, CONFORME ORDEM DE PREFERÊNCIA ESTABELECIDA NO ART. 85, § 2º, DO CPC, E NÃO SOBRE O VALOR DA CAUSA. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR PARA CONDENAR A RÉ AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES NO MONTANTE DE 0,5% DO VALOR DO IMÓVEL POR MÊS DE ATRASO, CABENDO AO PROMITENTE COMPRADOR OPTAR ENTRE A CLÁUSULA PENAL OU OS LUCROS CESSANTES NO INÍCIO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.2. DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ PARA AFASTAR A CONDENAÇÃOATÍTULO DE DANOS MORAIS E ALTERAR A BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS PARA QUE SEJAM COMPUTADOS SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO.TESE DE JULGAMENTO: 1. A CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA ENTREGA DE IMÓVEL É VÁLIDA QUANDO EXPRESSAMENTE PACTUADA E REDIGIDA DE FORMA CLARA, NÃO SENDO CUMULÁVEIS A CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E OS LUCROS CESSANTES, CABENDO AO ADQUIRENTE OPTAR POR UMA OU OUTRA EM SEDE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ___________DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CPC, ART. 85, § 2º; CC, ARTS. 389, PARÁGRAFO ÚNICO, 406.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, RESP N. 1729593/SP (TEMA 996), REL. MIN. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, J. 25/09/2019; STJ, TEMA 970; TJRS, APELAÇÃO CÍVEL Nº 50041822020218210010, DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL, REL. MYLENE MARIA MICHEL, J. 10/02/2023.(Apelação Cível, Nº 50302393420248210022, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alexandre Fernandes Gastal, Julgado em: 14-08-2025)