Direito Civil. Apelação Cível. Promessa de Compra e Venda — TJRS
- Tribunal
- TJRS
- Processo
- 5001838-87.2022.8.21.4001
- Julgamento
- 26/02/2026
Ementa
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO ANULATÓRIA DE COBRANÇA DE VALORES C/C PEDIDO DECLARATÓRIO DE RATIFICAÇÃO DE QUITAÇÃO CONTRATUAL POR REMISSÃO DE SALDO DA DÍVIDA, NULIDADE DE TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA E DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO, COBRANÇA DE INDÉBITO EM DOBRO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. RECONVENÇÃO. PROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de apelação interposto pela parte autora em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação anulatória de cobrança de valores c/c pedido declaratório de ratificação de quitação contratual por remissão de saldo da dívida, nulidade de termo de confissão de dívida e de inexistência de débito, cobrança de indébito em dobro e indenização por danos morais. A sentença acolheu integralmente a reconvenção apresentada pela ré, condenando a autora ao pagamento do saldo devedor do TCD, com vencimento antecipado. A controvérsia central reside na validade e exigibilidade do referido Termo de Confissão de Dívida, assinado no contexto de aquisição de imóvel pelo programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), após a celebração de contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal (CEF) que continha cláusula de quitação "plena e irrevogável". II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões postas em discussão perante esta instância revisora compreendem: a) a interpretação da cláusula de quitação "plena e irrevogável" constante do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal e seus efeitos sobre a dívida de "recursos próprios"; b) a validade do Termo de Confissão de Dívida, em face das alegações de novação de dívida extinta, vício de consentimento por coação, falta de capacidade do agente da construtora e violação ao dever de informação; c) a caracterização de prática de fraude e falsidade ideológica contra as políticas públicas do PMCMV pela construtora; d) a ocorrência de superendividamento da apelante e a pertinência do pedido subsidiário de postergação da exigibilidade do débito; e) a configuração de danos materiais (repetição de indébito em dobro) e morais passíveis de indenização; f) possibilidade de, subsidiariamente, admitir-se o diferimento do prazo de pagamento dos valores para somente após a integral quitação do contrato de financiamento imobiliário firmado com CEF; g) prequestionamento de diversos dispositivos legais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O exame pormenorizado dos autos revela que a construtora ré/reconvinte e a adquirente (autora/reconvinda), ora apelante, celebraram um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel pelo valor de R$ 148.500,44. Subsequentemente, foi firmado um contrato de financiamento imobiliário com a Caixa Econômica Federal, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), em que a CEF financiou parte do valor, e o restante deveria ser quitado pela adquirente como "recursos próprios". Em um momento posterior, e alegadamente como condição para a entrega das chaves, a apelante assinou um Termo de Confissão de Dívida referente a esse saldo de "recursos próprios". A apelante sustenta a nulidade do TCD sob o argumento de que a cláusula de quitação "plena e irrevogável" do contrato com a CEF extinguiria a obrigação dos "recursos próprios", caracterizando o TCD como novação de dívida extinta, vedada pelo Código Civil, bem como invocando vício de consentimento por coação na entrega das chaves e omissão de informações. Adicionalmente, argumenta a ocorrência de superendividamento. 4. A tese da apelante de que a cláusula de quitação "plena e irrevogável" no contrato de financiamento da Caixa Econômica Federal (CEF) implicaria a remissão integral da dívida referente aos "recursos próprios" não se sustenta diante da análise contextual dos documentos contratuais. O contrato de financiamento, em seu item B.4, discriminou claramente a composição do valor total do imóvel, contemplando não apenas o financiamento concedido pela CEF, mas também os "recursos próprios" e valores do FGTS. A quitação ali consignada pela construtora opera sob a condição de que todos esses valores descritos no item B.4 sejam satisfeitos. A própria resposta da CEF em ofício contido nos autos esclareceu que "Nos termos da minuta contratual é dada plena e irrevogável quitação acerca dos valores do contrato, incluindo pagamento dos recursos próprios", o que reforça que a quitação se refere aos valores totais do contrato, cuja satisfação, e não sua mera declaração, permite a liberação do financiamento. Desconsiderar a parcela dos "recursos próprios" nesse cômputo seria ignorar parte integrante do preço total do imóvel que deveria ser pago pela adquirente, gerando um enriquecimento sem causa. 5. O Termo de Confissão de Dívida não se configura como novação de dívida extinta, mas sim como uma repactuação das condições de pagamento de uma obrigação preexistente e ainda não adimplida, referente aos "recursos próprios" da apelante. A construtora nunca anuiu em receber valor inferior ao preço ajustado para a unidade. A celebração do TCD teve por objetivo viabilizar a aquisição do imóvel pela apelante, permitindo a formalização do financiamento com a CEF e a entrega das chaves, mesmo com o saldo de "recursos próprios" pendente. A alegação de que o TCD seria uma novação de obrigação já extinta, com base no art. 367 do Código Civil, não prospera, uma vez que a dívida dos "recursos próprios" permanecia hígida, apenas com seu pagamento diferido e renegociado. A apelante, em momento algum, demonstrou ter quitado integralmente essa parcela do preço antes da assinatura do TCD, nem comprovou que os valores ali cobrados seriam adicionais ao preço original do imóvel. Pelo contrário, o Termo em questão apenas detalha a forma de pagamento desse remanescente. 6. Quanto à suposta coação na entrega das chaves, a conduta da ré/reconviente em condicionar a entrega do imóvel ao adimplemento integral do preço, ou à repactuação do saldo devedor por meio do Termo de Confissão de Dívida, configura o exercício regular de um direito. O contrato de promessa de compra e venda previa a obrigação de pagamento dos "recursos próprios". A Lei nº 4.591/64, em seu art. 52, expressamente faculta ao construtor o direito de retenção sobre a unidade até que o adquirente esteja em dia com suas obrigações. A resposta da CEF ao ofício judicial informa que "No Programa Minha Casa Minha Vida não existe qualquer premissa ou dispositivo contratual que enseje a retenção das chaves pela empresa construtora após a conclusão das obras e legalização do empreendimento" e que "Se a retenção das chaves ocorreu nestes termos, isto está em desacordo às premissas do contrato", deve ser interpretada no contexto da legalidade das obrigações assumidas pelo comprador. A retenção das chaves, se embasada em um saldo devedor legítimo e incontroverso, não caracteriza coação, mas sim uma forma de compelir o devedor ao cumprimento de sua parte no contrato. A opção de assinar o TCD para receber as chaves, ante a impossibilidade de quitar o saldo devedor à vista, foi uma condição oferecida pela construtora para viabilizar a concretização do negócio para o consumidor. 7. As alegações de fraude, falsidade ideológica e violação ao dever de informação não encontram respaldo nos autos. A cláusula 13.2, "c" do contrato da CEF, que proíbe outros contratos com pagamentos não previstos, deve ser interpretada de forma sistemática com o item B.4 do mesmo contrato, que explicitamente prevê os "recursos próprios" como parte do preço total. O Termo de Confissão de Dívida, ao repactuar o pagamento desses "recursos próprios" já previstos, não cria uma nova obrigação à revelia do financiamento, mas detalha a forma de adimplemento de uma parcela do preço total acordado, com a ciência da Apelante. A Construtora não omitiu a existência da dívida, mas renegociou seu pagamento. A formalização do TCD, mesmo após o contrato da CEF, não é, por si só, uma simulação dolosa, mas uma adequação contratual para gerenciar o saldo não coberto pelo financiamento bancário. Ademais, a apelante não demonstrou que a pessoa que assinou o TCD em nome da construtora carecia de poderes de representação, incumbindo-lhe o ônus dessa prova, a qual não foi produzida a contento. 8. A alegação de superendividamento, embora relevante no contexto da proteção ao consumidor, não foi comprovada de forma a justificar a anulação ou a postergação unilateral da dívida. A sentença de primeiro grau já havia expressamente abordado esse ponto, salientando que a mera alegação, sem a comprovação do comprometimento do mínimo existencial e sem a observância dos pressupostos legais específicos para sua caracterização, não é suficiente para a revisão unilateral do contrato. O limite de 30% de comprometimento de renda, embora seja um parâmetro usual, pode ser flexibilizado em situações específicas, especialmente quando o devedor assume voluntariamente outras obrigações financeiras. A Construtora não tem ingerência direta sobre a totalidade da capacidade de pagamento do adquirente além do que é declarado no momento da aprovação do financiamento pela CEF, que já realiza sua própria análise de crédito para evitar situações de inadimplência. Desta forma, não há elementos nos autos que permitam inferir que o Termo de Confissão de Dívida foi o fator determinante e único para a eventual situação de superendividamento da apelante, nem que a construtora agiu de má-fé ao repactuar uma dívida já existente. 9. Não há que se falar em condenação da ré/reconvinte a título de danos materiais (repetição de indébito em dobro) ou morais. Uma vez reconhecida a legalidade da cobrançaea validade do Termo de Confissão de Dívida como instrumento de repactuação de uma dívida preexistente e não adimplida, a cobrança se configura como exercício regular de direito. A ausência de comprovação de ilicitude na conduta da Construtora afasta qualquer pretensão indenizatória. Da mesma forma, não se demonstrou que a situação tenha extrapolado o mero dissabor contratual, configurando lesão a direitos da personalidade da Apelante. Ademais, na casuística, o descumprimento da avença se deu, no exemplo vertente, por culpa da própria parte que pretende ser indenizada a título extrapatrimonial, visto que não quitou os valores confessadamente devidos. 10. No que tange ao expresso prequestionamento de diversos dispositivos legais pela autora, o pedido soa inadequado em sede de apelação, momento em que a parte ainda não tem ciência do teor da decisão judicial pela qual o recurso será julgado. 11. Em face do resultado do julgamento e do que dispõe o § 11 do art. 85 do CPC, majora-se os honorários fixados na sentença em prol do advogado da parte ré/reconvinte. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso desprovido. Tese. 1) A cláusula de quitação plena e irrevogável em contrato de financiamento imobiliário do PMCMV refere-se ao preço total do imóvel, incluindo os 'recursos próprios', e sua eficácia está condicionada à satisfação de todos os componentes do preço; 2) O Termo de Confissão de Dívida que repactua o pagamento desses 'recursos próprios' não constitui novação de dívida extinta, mas sim a renegociação de obrigação preexistente e legítima, não sendo nulo por esse fundamento; 3) A retenção das chaves do imóvel pela construtora, quando amparada em saldo devedor legítimo e incontroverso, não configura coação; 4) A alegação de superendividamento, sem comprovação de comprometimento do mínimo existencial e sem preencher os pressupostos legais específicos, não é suficiente para revisão unilateral do contrato ou postergação da dívida; 5) A ausência de ilicitude na cobrança afasta a pretensão de indenização por danos materiais ou morais. ...................................................... Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5°, inc. X. CDC, art. 6º, inc. III; art. 31; art. 39; art. 46; art. 47; art. 51; art. 54; art. 54-A; art. 54-D. Lei nº 4.591/64, art. 52. CC, art. 147; art. 167; art. 186; art. 367; art. 385. CPC, art. 85, § 11; art. 373, inc. I. Jurisprudência relevante citada: TJRS, Apelação Cível Nº 52217878520228210001, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em: 20-06-2024Apelação Cível Nº 50047465420218214001, Décima Nona Câmara Cível, Rel. Rute dos Santos Rossato, j. em 29/05/2025; Apelação Cível Nº 50029490920228214001, Décima Nona Câmara Cível, Rel. Fabiana Zilles, j. em 29/05/2025; Apelação Cível Nº 50024812420228211001, Décima Nona Câmara Cível, Rel. Antônio Maria Rodrigues de Freitas Iserhard, j. em 19/09/2024.(Apelação Cível, Nº 50018388720228214001, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Fabiana Zilles, Julgado em: 26-02-2026)