Direito Civil. Apelação Cível. Promessa de Compra e Venda. Incorporação Imobiliária — TJRS
- Tribunal
- TJRS
- Processo
- 5000955-98.2025.8.21.0101
- Julgamento
- 30/07/2026
Ementa
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO E ANULATÓRIO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ NÃO CONHECIDO. DESERÇÃO CONFIGURADA. RECURSO DA AUTORA PROVIDO EM PARTE. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. OMISSÃO DE GRAVAME AMBIENTAL. CONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL EM PARCELA ÚNICA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRADIÇÃO NA SENTENÇA SANADA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. SUCUMBÊNCIA REDIMENSIONADA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recursos de apelação interpostos pelas partes em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, motivada por alegadas irregularidades no empreendimento, decretando a resilição por iniciativa da compradora com retenção de valores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em: a) verificar a admissibilidade do recurso de apelação da ré em face da ausência de comprovação do preparo recursal; b) analisar a preliminar de nulidade da sentença por carência de fundamentação concreta levantada pela autora; c) definir a responsabilidade pela rescisão do contrato, se por culpa exclusiva da promitente vendedora decorrente de omissão de gravame ambiental e constituição de hipotecas, ou por desistência voluntária da adquirente; d) estabelecer o direito à restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, em parcela única; e) avaliar a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor da consumidora e a adequação de seu percentual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso de apelação interposto pela parte ré não preenche os pressupostos extrínsecos de admissibilidade, uma vez que, intimada em segundo grau para comprovar o recolhimento do preparo na data da interposição ou efetuar o pagamento em dobro no prazo de cinco dias, quedou-se inerte, impondo-se o reconhecimento da deserção. 4. Rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença por carência de fundamentação arguida pela autora em seu apelo, pois o efeito devolutivo da apelação transfere ao Tribunal o conhecimento de todas as questões suscitadas e discutidas no processo, viabilizando o exame integral da matéria pelo Colegiado, sem prejuízo às partes. 5. No mérito, resta configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora pelo desfazimento do vínculo. A omissão deliberada no contrato acerca da existência de gravame ambiental preexistente (imóvel sob regime de afetação e restrições de preservação), somada à posterior constituição de hipotecas sobre o empreendimento, caracteriza grave violação ao dever de informação clara e adequada assegurado ao consumidor pelo artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, além de contrariar o princípio da boa-fé objetiva previsto no artigo 422 do Código Civil. 6. O fato de a restrição ambiental ter sido instituída em data anterior à comercialização do empreendimento depõe contra a vendedora, pois evidencia que a informação era de seu pleno conhecimento e foi sonegada ao adquirente no momento da contratação. 7. Reconhecida a rescisão por culpa exclusiva da promitente vendedora, mostra-se descabida qualquer retenção de valores, impondo-se a restituição integral das quantias pagas pelo comprador, em parcela única, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 8. Deve ser sanada a contradição da sentença que, embora tenha reconhecido na fundamentação o direito do comprador à devolução do valor correspondente à comissão de corretagem pago de forma ambígua como sinal, autorizou a retenção de referida verba no dispositivo. Havendo culpa da vendedora, a comissão de corretagem deve integrar o montante a ser integralmente restituído. 9. Cabível a inversão da cláusula penal instituída de forma assimétrica unicamente em desfavor do adquirente, em respeito ao equilíbrio contratual e ao princípio da isonomia. Contudo, o percentual de 50% previsto no contrato mostra-se excessivo, devendo ser reduzido equitativamente para 20% sobre o total dos valores pagos pela autora. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso da ré não conhecido. Recurso da autora provido em parte. Tese. 1) A omissão de gravame ambiental preexistente na matrícula do imóvel e a constituição posterior de hipotecas sem a anuência do adquirente configuram violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva, caracterizando culpa exclusiva do promitente vendedor pela rescisão do contrato; 2) Decretada a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos, em parcela única, incluindo as verbas pagas a título de sinal ou comissão de corretagem cuja destinação tenha sido informada de modo ambíguo; 3) É viável a inversão da cláusula penal estabelecida unilateralmente em desfavor do consumidor, cabendo ao julgador promover a sua redução equitativa quando o percentual originalmente previsto mostrar-se manifestamente excessivo. ......................................................................... Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 6º, inc. III; art. 51, incs. IV e XIII. CC, art. 405; art. 413; art. 422; art. 500. CPC, art. 85, §§ 2º e 11; art. 240. Jurisprudência relevante citada: TJRS, Apelação Cível Nº 50072728320238210101, Décima Nona Câmara Cível, Rel. Alexandre Fernandes Gastal, j. em 25/09/2025.(Apelação Cível, Nº 50009559820258210101, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Fabiana Zilles, Julgado em: 30-07-2026)