Direito Civil. Apelação Cível. Embargos à Execução — TJRS
- Tribunal
- TJRS
- Processo
- 5004115-80.2025.8.21.0021
- Julgamento
- 24/09/2026
Ementa
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. BIS IN IDEM. NÃO CONFIGURAÇÃO. CESSAÇÃO DOS PAGAMENTOS MORATÓRIOS E AUSÊNCIA DE IMISSÃO JURÍDICA NA POSSE. REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELOS ADQUIRENTES CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTES OS EMBARGOS À EXECUÇÃO OPOSTOS PELA CONSTRUTORA, DECLARANDO A INEXIGIBILIDADE DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA DE 15% PREVISTA NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A CONSTRUIR, POR RECONHECER BIS IN IDEM COM A CLÁUSULA MORATÓRIA DE ALUGUÉIS MENSAIS, E EXTINGUINDO A EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. HÁ TRÊS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) ADMISSIBILIDADE DE DOCUMENTOS NOVOS JUNTADOS EM GRAU RECURSAL; (II) OCORRÊNCIA DE BIS IN IDEM ENTRE A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E OS ALUGUÉIS MORATÓRIOS; (III) POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA CONTRATUAL. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A JUNTADA DE DOCUMENTOS NOVOS EM GRAU RECURSAL É ADMISSÍVEL QUANDO OS FATOS QUE COMPROVAM SÃO SUPERVENIENTES À INSTRUÇÃO PROCESSUAL EM PRIMEIRO GRAU, NOS TERMOS DO ART. 435, P.U., DO CPC/2015.2. O TEMA 970 DO STJ VEDA A CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES QUANDO AMBOS SE DESTINAM A REPARAR O MESMO DANO — A PRIVAÇÃO DO USO DO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO DE MORA —, SOB PENA DE BIS IN IDEM E ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.3. A PREMISSA QUE SUSTENTOU A SENTENÇA RECORRIDA — ADIMPLEMENTO CONTÍNUO DOS ALUGUÉIS MORATÓRIOS — FOI SUPERADA PELOS DOCUMENTOS NOVOS, QUE COMPROVAM A CESSAÇÃO UNILATERAL DOS PAGAMENTOS PELA CONSTRUTORA A PARTIR DE SETEMBRO DE 2025 E A AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO REGISTRAL DO EMPREENDIMENTO.4. A ENTREGA PROVISÓRIA DA POSSE NÃO EQUIVALE AO ADIMPLEMENTO INTEGRAL DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL, POIS, SEM A INDIVIDUALIZAÇÃO DAS MATRÍCULAS E O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA, OS ADQUIRENTES NÃO DETÊM A TITULARIDADE PLENA DOS IMÓVEIS, PERMANECENDO CARACTERIZADO O INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA.5. O CUMPRIMENTO PARCIAL DAS OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS PELA CONSTRUTORA — PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS MORATÓRIOS POR MAIS DE UM ANO — JUSTIFICA A REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA DE 15% PARA 10% SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS PELOS ADQUIRENTES, COM COMPENSAÇÃO DOS VALORES JÁ ADIMPLIDOS A TÍTULO DE ALUGUEL MORATÓRIO, NOS TERMOS DO ART. 413 DO CC/2002. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE DOS DOCUMENTOS NOVOS REJEITADA.2. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA REFORMADA PARA RECONHECER A EXIGIBILIDADE DA CLÁUSULA PENAL, COM REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA PARA 10% SOBRE OS VALORES ATUALIZADOS EFETIVAMENTE PAGOS PELOS ADQUIRENTES, AUTORIZADA A COMPENSAÇÃO DOS VALORES JÁ PAGOS A TÍTULO DE ALUGUEL MORATÓRIO, E DETERMINADO O PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO PELO SALDO REMANESCENTE, A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO POR CÁLCULO ARITMÉTICO.3. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA INVERTIDOS, COM CONDENAÇÃO DA APELADA AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR REMANESCENTE DO DÉBITO EXEQUENDO, NOS TERMOS DO ART. 85, § 2º, DO CPC/2015.4. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.TESE DE JULGAMENTO: 1. A VEDAÇÃO À CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES, FUNDADA NO TEMA 970 DO STJ, PRESSUPÕE O ADIMPLEMENTO CONTÍNUO DAS OBRIGAÇÕES MORATÓRIAS; CESSADOS OS PAGAMENTOS E PERSISTINDO O INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL DE ENTREGA JURÍDICA DO IMÓVEL, TORNA-SE EXIGÍVEL A CLÁUSULA PENAL. 2. O CUMPRIMENTO PARCIAL DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS AUTORIZA A REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA PELO JUIZ, NOS TERMOS DO ART. 413 DO CC/2002. ___________DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CC/2002, ART. 413; CPC/2015, ARTS. 85, § 2º, 435, P.U., 803, INC. I, E 924, INC. III.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, TEMA REPETITIVO 970; TJRS, APELAÇÃO CÍVEL Nº 50003761420158210001, 18ª CÂMARA CÍVEL, REL. HELENO TREGNAGO SARAIVA, J. 29-06-2023.(Apelação Cível, Nº 50041158020258210021, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em: 24-09-2026)