Direito Civil. Apelação Cível. Ação de Rescisão Contratual. Promessa de Compra e Venda — TJRS
- Tribunal
- TJRS
- Processo
- 5009318-22.2023.8.21.0141
- Julgamento
- 18/12/2025
Ementa
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROTOCOLO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO. AUSÊNCIA DE CULPA DA INCORPORADORA. DIREITO POTESTATIVO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE A AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INCIDÊNCIA DE MULTA, AJUIZADA EM FACE DA INCORPORADORA. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) A POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA INCORPORADORA, QUE TERIA COMERCIALIZADO UNIDADE IMOBILIÁRIA ANTES DO REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL; (II) A REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS, CONFORME PLEITEADO PELA PARTE DEMANDADA EM SEU RECURSO. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA APÓS O PROTOCOLO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO, MAS ANTES DA EFETIVAÇÃO DO SEU REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL, NÃO CONFIGURA INADIMPLEMENTO CONTRATUAL APTO A ENSEJAR A RESOLUÇÃO DO PACTO POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA.2. O PROTOCOLO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO DEMONSTRA QUE A INCORPORADORA NÃO SE MANTEVE INERTE NEM AGIU DE FORMA CLANDESTINA, TENDO ADOTADO A PROVIDÊNCIA LEGALMENTE EXIGIDA PARA A REGULARIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO.3. A DEMORA NA FINALIZAÇÃO DO ATO REGISTRAL FREQUENTEMENTE REFOGE À ESFERA DE CONTROLE DO INCORPORADOR, ESTANDO SUJEITA AOS TRÂMITES, EXIGÊNCIAS E AO TEMPO DE PROCESSAMENTO DO PRÓPRIO SERVIÇO NOTARIAL E DE REGISTRO.4. O ORDENAMENTO JURÍDICO PÁTRIO NÃO ADMITE A MANUTENÇÃO DE UM VÍNCULO CONTRATUAL DE FORMA PERPÉTUA E CONTRA A VONTADE DE UMA DAS PARTES, RECONHECENDO O DIREITO POTESTATIVO DE RESILIÇÃO UNILATERAL, QUE GARANTE A POSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DO PACTO.5. NA RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR, SEM CULPA DO VENDEDOR, A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS NÃO SERÁ INTEGRAL, SENDO DEVIDA A RETENÇÃO DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS, CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL.6. O VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO É PASSÍVEL DE RESTITUIÇÃO, POIS O SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO FOI EFETIVAMENTE PRESTADO, COM A APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES E A CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO PARA REFORMAR EM PARTE A SENTENÇA E JULGAR PROCEDENTE EM PARTE A AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, DECRETANDO A RESCISÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DA AUTORA/PROMITENTE COMPRADORA, COM RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, AUTORIZADA A RETENÇÃO DE 25% A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA, EXCLUINDO-SE DA BASE DE CÁLCULO O VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.2. CONDENAÇÃO DA AUTORA AO PAGAMENTO INTEGRAL DAS CUSTAS PROCESSUAIS E DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM FAVOR DO PATRONO DA RÉ, FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR DO PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO PELA DEMANDADA.TESE DE JULGAMENTO: 1. A COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS COM PROTOCOLO DE REGISTRO DE INCORPORAÇÃO EM ANDAMENTO NÃO CONFIGURA DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA INCORPORADORA, SENDO POSSÍVEL A RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR, COM RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS, CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL. ___________DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CC, ARTS. 422, 475; CPC, ARTS. 85, §2º, 86, PARÁGRAFO ÚNICO; LEI Nº 4.591/1964, ART. 32.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: TJRS, APELAÇÃO CÍVEL, Nº 50002179620258210041, VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL, REL. DILSO DOMINGOS PEREIRA, J. 31-10-2025; TJRS, APELAÇÃO CÍVEL, Nº 50055744220238210101, DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL, REL. FABIANA ZILLES, J. 11-04-2025; TJRS, APELAÇÃO CÍVEL, Nº 50021745420228210101, DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL, REL. LEANDRO RAUL KLIPPEL, J. 22-07-2024.(Apelação Cível, Nº 50093182220238210141, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em: 18-12-2025)