Apelações Cíveis. Promessa de Compra e Venda — TJRS
- Tribunal
- TJRS
- Processo
- 5000997-19.2016.8.21.6001
- Julgamento
- 24/04/2025
Ementa
APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C OBRIGAÇÃO DE PAGAR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelações interpostas em face de sentença de parcial procedência proferida nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cláusulas Contratuais c/c Obrigação de Pagar. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O pedido recursal cinge-se às seguintes questões: a) ausência de fundamentação por parte da sentença; b) possibilidade de cobrança de taxa de instalação de serviços públicos; c) responsabilidade da ré pelo atraso na obra; d) possibilidade de inversão da multa contratual prevista; e) possibilidade de aplicação da SELIC, em detrimento dos juros moratórios; f) possibilidade de cumulação entre a cláusula penal e lucros cessantes no caso concreto; g) ocorrência de danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não prospera a alegação da ré, de que a sentença teria incorrido em violação ao artigo 489 do CPC, tendo em vista que o juízo expôs suficientemente as razões de seu convencimento, depois de analisar as questões de fato e de direito. 4. Não conhecidos os pedidos de fixação da multa de forma mensal e de aplicação da taxa SELIC, tendo em conta que formulados apenas em sede de apelação, consistindo em inovação recursal. 5. Acerca da possibilidade de transferência ao promitente comprador do preço das instalações de serviços públicos, o Supremo Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Resp 2041654/RS, decidiu que "é válida a cláusula contratual que, redigida com destaque, transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar o preço de instalações e ligações de serviços públicos nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, ainda que ausente a quantificação precisa do valor dos serviços". 6. No caso em questão, o contrato firmado entre as partes prevê expressamente a responsabilidade do outorgado/promitente comprador pelas instalações de serviços públicos. Ademais, a referida cláusula está redigida de forma clara, permitindo sua compreensão pelo promitente comprador, de forma que não se verifica qualquer abusividade, não havendo que se falar em nulidade da referida cláusula contratual, nem em ilicitude das cobranças a título de despesas com instalações de serviços públicos. Reformada a sentença no ponto para afastar a condenação da parte ré a restituição de tais valores. 7. Responsabilidade pelo atraso na entrega da obra. Questões atinentes a redução do fluxo de funcionários e escassez de matéria-prima necessária que não podem ser opostas ao consumidor, pois inerentes às atividades empresariais da construtora, que deve suportar os riscos do negócio. Demora para licenciamento perante órgãos públicos é fato normal e previsível neste tipo de empreendimento, não podendo ser vista como excludente de responsabilidade. 8. Inversão da cláusula penal. Tema 971 do STJ. Possibilidade. No contrato de adesão firmado entre a parte compradora e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento da parte adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Equilíbrio contratual. Possibilidade de fixação sobre os valores efetivamente pagos até março de 2015. 9. Cumulação entre a cláusula penal e lucros cessantes. Impossibilidade. Tema 970 do STJ. Possibilidade de o credor optar, em sede de cumprimento de sentença, se executará a multa ou os lucros cessantes. Lucros cessantes presumidos (Tema 996 do STF). Parte autora que trouxe aos autos documentos que demonstram a média dos valores dos aluguéis no mesmo edifício. Lucros cessantes fixados em R$ 3.450,00 mensais, pelo período da mora, de abril 2015/agosto 2015. 10. Danos morais. Inocorrência. O mero descumprimento do prazo de entrega do imóvel não enseja, por si só, indenização por danos morais, sendo necessária a demonstração de situação excepcional. Parte autora que não comprovou a ocorrência de situação excepcional, capaz de causar abalo aos seus direitos de personalidade, ônus probatório que lhe competia, nos termos do artigo 373, inciso I, do CPC. IV. DISPOSITIVO 11. Parcialmente providos os recursos da parte autora e da parte ré. ---------------------------------- Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 489, 51 e 54; CC, art. 393. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971 e 970. STJ, REsp n. 2.041.654/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/12/2024, DJEN de 13/12/2024; AgInt no REsp n. 1.884.040/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/4/2021, DJe de 15/4/2021; REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019; AgInt no REsp 1830880/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe 08/05/2020; TJRS, Apelação Cível, Nº 50004815420168210001, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em: 14-12-2023; Apelação Cível, Nº 50027734620158210001, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em: 25-09-2023; Apelação Cível, Nº 50097606420168210001, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Antônio Maria Rodrigues de Freitas Iserhard, Julgado em: 19-05-2023; Apelação Cível, Nº 50083842420228210101, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em: 07-12-2023; Apelação Cível, Nº 50038599620228210101, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Amadeo Henrique Ramella Buttelli, Julgado em: 24-11-2023; Apelação Cível, Nº 50073633220168210001, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em: 24-11-2023; Apelação Cível, Nº 70075240077, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em: 04-06-2020; Apelação Cível, Nº 50070894920228210101, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em: 20-11-2023; TJRS, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5002773-46.2015.8.21.0001, 19ª Câmara Cível, Desembargadora MYLENE MARIA MICHEL, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 29/09/2023; TJRS, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5098335-38.2022.8.21.0001, 19ª Câmara Cível, Desembargador MARCO ANTONIO ANGELO, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 27/10/2023; Apelação Cível, Nº 50436049220228210001, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em: 27-04-2023; Apelação Cível, Nº 50041822020218210010, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em: 10-02-2023; TJRS, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5002773-46.2015.8.21.0001, 19ª Câmara Cível, Desembargadora MYLENE MARIA MICHEL, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 29/09/2023; Apelação Cível, Nº 70080163165, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em: 03-09-2020 (Apelação Cível, Nº 50009971920168216001, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Fabiana Zilles, Julgado em: 24-04-2025)