Apelação Cível. Civil e Consumidor — TJRJ

Tribunal: TJRJ
Processo: 0176930-50.2009.8.19.0001
Julgamento: 20/07/2016

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C PERDAS E DANOS AJUIZADA PELA CONSTRUTORA. INADIMPLÊNCIA COMPROVADA POR PARTE DOS PROMISSÁRIOS-COMPRADORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, DECRETANDO A RESOLUÇÃO DO CONTRATO E A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL EM FAVOR DA DEMANDANTE. INTEGRAÇÃO DO DECISUM. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS PELOS DEMANDADOS, BEM COMO A RESTITUIÇÃO DOS VALORES RELACIONADOS ÀS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL, DEDUZIDAS EVENTUAIS DESPESAS E MULTAS ADMINISTRATIVAS A SEREM ASSUMIDAS PELO PROMITENTE-VENDEDOR. APURAÇÃO QUE DEVERÁ OCORRER EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. 1 - É incontroverso que os demandados, após terem efetuado o pagamento do sinal e de algumas parcelas (43 de R$1.748,97 e 05 de R$4.597,73, todas reajustadas à época do seu pagamento), tornaram-se inadimplentes a partir de 02/02/2003, deixando de efetuar a liquidação das parcelas restantes, fato, inclusive, reconhecido pelos próprios recorrentes. 2 - Dessa forma, não sendo a hipótese de adimplemento substancial, eis que os apelantes sequer conseguiram quitar 70% da dívida à época da inadimplência (02/02/2003), e que, atualmente, remonta uma alta quantia (R$237.877,85 - valores atualizados pelo perito), agiu com acerto o magistrado de primeiro grau ao julgar procedentes os pedidos de resolução do contrato de promessa de compra e venda e reintegração da posse em favor da autora/apelada. 3 - No entanto, o douto Juízo a quo deixou de mencionar o direito de restituição dos valores pagos pelos promissários-compradores/apelantes. Destaca-se que o fato de os demandados terem suscitado tais direitos em momento posterior à contestação não influencia no exame da questão, já que a referida matéria seria um consectário lógico da decisão de mérito proferida. Além disso, tal conclusão fortalece os valores de proteção estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor, bem como o princípio da economia processual, evitando a propositura de uma outra demanda por parte dos recorrentes. 4 - De certo, porém, que a restituição dos valores deve ocorrer de maneira proporcional (percentual de 80%), haja vista a culpa dos réus pela resolução do contrato, bem como o tempo de uso do imóvel durante o período da inadimplência, compensando a demandante pela falta de disponibilidade do referido bem. Esclarece-se, oportunamente, que a citada compensação não deve abranger valores exatos, correspondentes a eventuais frutos de uma possível locação, eis que a inadimplência se iniciou em fevereiro/2003 e apenas no ano de 2008 a construtora/autora notificou extrajudicialmente os demandados, ingressando junto ao Poder Judiciário, no ano de 2009, com o pedido resolutivo. 5 - Com relação ao método matemático do sistema de amortização (tabela price), previsto no contrato (cláusula 5.4), restou comprovado pelo i. expert que houve a incidência da capitalização mensal e semestral de juros. Ocorre que a referida capitalização (anatocismo), apesar de sua vedação legal quando realizada em período inferior ao anual (exceto para as entidades integrantes do Sistema Financeiro de Habitação, em contratos posteriores à Lei n.º 11.977/2009, que incluiu o art.15-A na Lei n.º 4.380/64), não influencia no resultado da demanda, que não se refere à revisão do contrato, mas sim na resolução deste, em razão da inadimplência dos promissários-compradores. Ademais, caso os contratantes quisessem questionar a ilegalidade da citada cobrança, mantendo hígida a relação contratual, deveriam ter manejado a ação consignatória em pagamento, e não, simplesmente, permanecer descumprindo as suas obrigações de pagar as parcelas estabelecidas. 6 - Cumpre esclarecer, ainda, que os apelantes devem ser restituídos pelas benfeitorias realizadas no imóvel, devendo ser deduzidos os valores de eventuais multas e outras despesas que a construtora deverá suportar junto à Prefeitura Municipal. Esclarece-se, contudo, que a apuração desses valores, bem como os que já foram mencionados a título de restituição das parcelas pagas, deverá ocorrer em fase de liquidação de sentença. 7 - No que tange ao direito de retenção, por se tratar de uma inovação em sede recursal, resta prejudicada a análise do referido pleito dos recorrentes, esclarecendo, nesse ponto, que a questão não se refere à matéria de ordem pública. RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO.

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