Agravo de Instrumento. Direito Civil e do Consumidor. Promessa de Compra e Venda — TJRS
- Tribunal
- TJRS
- Processo
- 5226457-19.2025.8.21.7000
- Julgamento
- 08/01/2026
Ementa
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE EVIDÊNCIA. REQUISITOS DO ART. 311 PREENCHIDOS. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS CONTRATUAIS E ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO DO NOME DA AUTORA EM CADASTROS DE INADIMPLENTES. OBRA JÁ CONCLUÍDA E COM EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. EXTINÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, TORNANDO APLICÁVEL O LIMITE DE 25% PARA A CLÁUSULA PENAL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME:1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela de evidência em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, na qual a parte autora busca a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com a devolução de 75% dos valores pagos, sob o argumento de que, com a conclusão da obra e entrega das unidades, extinguiu-se o regime de patrimônio de afetação, devendo incidir a multa de 25% prevista no art. 67-A, II, da Lei 4.591/1964, e não a de 50% prevista contratualmente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:1. A questão em discussão consiste na presença ou não dos requisitos para a concessão da tutela de evidência, notadamente a probabilidade do direito da autora de ter a cláusula penal contratual, fixada em 50% dos valores pagos, reduzida para o patamar de 25%. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. A tutela de evidência, prevista no art. 311 do CPC, autoriza a concessão de medida liminar independentemente da demonstração de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, quando o direito afirmado apresenta probabilidade tão elevada que torna injustificável aguardar a sentença final.2. A ausência de contraditório no momento da decisão não impede, por si só, a análise da tutela de evidência, sendo possível ao magistrado apoiar-se exclusivamente na força probatória dos documentos apresentados pelo autor, desde que estes revelem, de forma clara, a plausibilidade do direito invocado.3. A documentação apresentada pela agravante demonstra a conclusão da obra, com a expedição da Carta de Habitação em 12/06/2025 e a entrega das unidades, evidenciando que a finalidade essencial do regime de patrimônio de afetação foi plenamente alcançada.4. Reconhecida a alta probabilidade de extinção do patrimônio de afetação, a consequência lógica é a inaplicabilidade da cláusula penal de 50%, prevista no § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incidindo o limite de 25%, estabelecido no inciso II do mesmo dispositivo.5. O recente julgamento do REsp 2.106.548/SP pelo Superior Tribunal de Justiça reforça a tese da agravante, ao consolidar a prevalência do Código de Defesa do Consumidor sobre a Lei nº 13.786/2018 e a limitação da cláusula penal a 25% dos valores pagos pelo consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE:1. Recurso provido para conceder a tutela de evidência, determinando que a agravada se abstenha de realizar cobranças referentes às parcelas do contrato objeto da lide, bem como de promover a inscrição do nome da agravante em cadastros de inadimplentes.Tese de julgamento: 1. A conclusão da obra e a entrega das unidades aos adquirentes caracterizam a extinção do regime de patrimônio de afetação, tornando inaplicável a cláusula penal de 50% e atraindo o limite geral de 25% previsto no art. 67-A, II, da Lei de Incorporações. ___________Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 311, IV; Lei nº 4.591/1964, arts. 31-A, 31-E, 67-A, II e § 5º; Lei nº 13.786/2018.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02/09/2025.(Agravo de Instrumento, Nº 52264571920258217000, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alexandre Fernandes Gastal, Julgado em: 08-01-2026)